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La possibilità aperta dalla Legge di Stabilità 2016, che ha esteso il leasing immobiliare anche ai privati, fa sorgere un interrogativo: per i giovani è meglio ricorrere a questo strumento, che permette di acquistare la prima casa come si farebbe con un’automobile o una barca, oppure scegliere la classica via del mutuo, almeno finché i tassi sono ancora ai minimi? La soluzione del leasing si presenta infatti come un’alternativa rispetto al tradizionale mutuo e si rivolge soprattutto a un target giovane (under 35) per il quale sono state studiate diverse soluzioni tra cui agevolazioni fiscali, tasso fisso, possibilità di finanziamento di Iva e spese notarili da parte delle società di leasing.
La risposta, in realtà, non è immediata. “Il leasing abitativo non è un prodotto comparabile a un mutuo perché costa di più e offre minori garanzie”, afferma Francesca Tedeschi responsabile di OF-Osservatorio Finanziario, istituto di ricerche italiano e indipendente. “La scelta migliore è per periodi lunghi oltre i 20 anni, ma attenzione a saltare le rate, non c’è alcuna garanzia che la società di leasing non richieda immediatamente il riscatto o la restituzione dell’immobile”.
Ma come funziona davvero questo strumento? Il leasing abitativo non è gestito dalla banca ma da società di leasing spesso di origine bancaria; la società acquista da un terzo fornitore beni immobili ad uso privato, al solo fine di concedere il bene in utilizzo per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di un corrispettivo periodico (canone) che tenga conto del prezzo d’acquisto e della durata del contratto.
Alla scadenza dell’operazione di leasing, si decide se acquistare l’immobile oggetto del contratto, divenendone effettivamente il proprietario, pagando una somma finale (prezzo di riscatto) che si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni di leasing pagati nel corso degli anni. Diversamente dalla pratica di mutuo, è possibile evitare di incorrere nelle iscrizioni ipotecarie; differentemente dalla locazione, è possibile a fine contratto riscattare l’immobile diventandone definitivamente proprietario. Grazie alla legge di Stabilità del 2016, inoltre si gode di sgravi fiscali: se si ha meno di 35 anni, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi (Irpef), è possibile usufruire di una detrazione del 19% sulle spese sostenute relative ai canoni di leasing per un importo non superiore a 8 mila euro annui, e di un ulteriore 19% del costo del “riscatto” finale per un importo non superiore a 20 mila euro; se si ha un’età maggiore di 35 anni è possibile usufruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi (Irpef), di una detrazione del 19% sulle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4 mila euro annui, e di un ulteriore 19% del costo del “riscatto” finale, per un importo non superiore a 10 mila euro. L’imposta di registro è agevolata pari all’1,5% (invece che del 2% come nel caso del contratto di mutuo). In definitiva, con un reddito complessivo inferiore ai 55 mila euro e con meno di 35 anni è possibile godere di tutti i vantaggi che può offrire questo prodotto. Le offerte di solito sono a tasso fisso e con assicurazione “all risks” obbligatoria.
“Da una prima indagine sulla domanda del leasing abitativo effettuata da Assilea emerge che i richiedenti hanno un’età media di 38 anni e il taglio delle operazioni si attesta sui 200 mila euro”, spiega Maurizio Giglioli, vice-presidente di Assilea e ad di Credemleasing. “Sono numeri che ci portano a dichiarare un obiettivo di erogato pari a 40 milioni per il 2017, da raggiungere in sinergia con Creacasa e con una stretta collaborazione con la sua rete di distribuzione”.
Il Credem è tra gli istituti che stanno puntando forte su questo prodotto attraverso un’offerta ad hoc proposta dalle società del gruppo Creacasa e Credemleasing partita ad aprile di quest’anno. Allo stesso modo i grandi gruppi bancari in tempi diversi hanno lanciato i loro prodotti sul mercato. Già ad aprile 2016 Gabriele Piccini, Country Chiarman Italy di UniCredit dichiarava: “il leasing immobiliare è uno strumento che va incontro soprattutto alle esigenze dei giovani e, più in generale, di coloro che hanno un reddito annuo inferiore ai 55 mila euro: stiamo parlando di un mercato che in Italia conta oltre 1 milione 100 mila persone”.
Eppure le società indipendenti sono spesso scettiche a consigliare la via del leasing. “Il leasing immobiliare abitativo è di più semplice accesso per i giovani rispetto al mutuo che ha scoring e rating più elevati che gli under 35 spesso non possono onorare”, fa notare un commentatore che preferisce rimanere anonimo. “Da questo punto di vista l’iniziativa è lodevole, ma consiglio alle famiglie di ponderarla a dovere”.
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