Comprare casa con la realtà virtuale: l’immobiliare cambia pelle

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Berlin, Germany – January 11: Symbolic photo on the topic Smart Home. The model of a house stands on the board of a computer on January 11, 2018 in Berlin, Germany. (Photo Illustration by Thomas Trutschel/Photothek via Getty Images)

Il coronavirus frena un settore che stava timidamente tornando a vedere la luce, l’immobiliare. Lo scenario che si prefigura è fatto di compravendite in picchiata, prezzi che scenderanno – lentamente, ma scenderanno – e crollo degli affitti brevi. Non con le stesse dinamiche in tutta Italia, ma a macchia di leopardo. Alcune città che subiranno meno il contraccolpo: ragionevolmente quelle che prima del lockdown mostravano una certa vivacità, come Milano.

Pesano l’incertezza, la propensione delle banche a concedere prestiti, la recessione. Nomisma stima una perdita tra 9,2 e 22,1 miliardi di euro di fatturato nel residenziale e tra 2,6 e 5,8 miliardi di capitali investiti nel corporate. Nel primo il calo dei prezzi potrebbe essere del 10% nel prossimo triennio, con varie eccezioni, dal -4,2% di Milano al -13,7% di Roma. Da tenere d’occhio è soprattutto il corporate che ha chiuso un 2019 spumeggiante, con 12 miliardi di affari all’attivo: per Nomisma il 2020 potrebbe portare un terzo dei profitti, sotto i 4 miliardi.

Secondo un’indagine del portale Casa.it, chi rimanda l’acquisto lo fa perché è convinto che i prezzi scenderanno ed è meglio aspettare (35%); perché ha paura ad aprire un mutuo in questo momento (33%); per la minore disponibilità economica e l’incertezza sul futuro (13%). Alla luce di un periodo che si prefigura accidentato, il settore tenta di riorganizzarsi. Sfruttando le potenzialità del digitale.

Visite da remoto

Il primo scoglio per chi vuole vendere o acquistare casa è rappresentato dalle visite. Le foto non bastano ad avere un quadro preciso. Sempre secondo il sondaggio di Casa.it, il 32% degli intervistati dice che preferisce fare una visita online prima di andare a vedere l’immobile di persona e per il 4% quest’ultimo passaggio è inutile. Il mercato sta cambiando e le agenzie si attrezzano.

Realisti.co è una startup che ha lanciato una soluzione, Plan360, con cui si possono elaborare le foto dell’immobile e la planimetria per creare un ambiente virtuale, interattivo, che permette di organizzare una visita da remoto della casa. “L’agenzia chiede al proprietario di casa fotografie accurate degli ambienti e ce le invia, insieme alla piantina. In tre giorni siamo in grado di permettere una visita virtuale”, spiega Edoardo Ribichesu, co-fondatore di Realisti.co. Con il cursore ci si sposta da una stanza all’altra e si possono osservare dettagli e prospettive.

Siamo nel settore da quattro anni”, racconta il fondatore: “Abbiamo avuto una crescita mai vista, la nostra base clienti è aumentata del 25% solo a marzo. Si è abbassato il numero di coloro che mettono in vendita le case, ma una volta che il virtual tour viene pubblicato, abbiamo la possibilità di monitorare quanti utenti lo guardano: in trend è in risalita dalla seconda metà di marzo, e ad aprile proseguiva la crescita”. La ricerca, complice anche il maggior tempo a disposizione, non si è arrestata. E anziché mandare alle agenzie una fotocamera apposita per gli scatti, ora sono gli operatori a inviare alle startup le immagini per creare i rendering.

Tour immersivi

AnotheReality, società che sviluppa soluzioni in realtà virtuale e aumentata per il mondo business ed entertainment, inizia a parlare di virtual real estate agency. Per il cofondatore e amministratore delegato, Lorenzo Cappannari, “siamo davanti a una situazione impensabile fino a poco fa: la filiera del contatto tra azienda e cliente si è interrotta”. La soluzione passa dalla realtà aumentata. Dallo schermo del computer si accede ad ambienti virtuali che ricostruiscono l’immobile.

Con i visori giusti, però, si può fare il salto di qualità. “Con la realtà virtuale siamo in grado di portare gli ambienti in un 3D dinamico, dove si può camminare nelle stanze e focalizzarsi su particolari e dettagli a piacere”, dice l’ad. Le informazioni sono acquisite non con macchine che realizzano foto a 360 gradi, ma con uno scanner che viene portato all’interno della casa e registra i volumi e le profondità di un ambiente. I livelli di dettaglio sono altissimi. I costi altrettanto. Per Cappannari si tratta di un’offerta ad hoc per il segmento del lusso, anche se già si usa per personalizzare o visualizzare immobili in costruzione. 

Ripensare un’agenzia tradizionale

Il gruppo Tempocasa ha stravolto il processo di vendita. In 4 giorni abbiamo rifatto il processo di produzione, mettendo i nostri affiliati nelle condizioni di avere un contatto a distanza coi clienti“, racconta Valerio Vacca, direttore della comunicazione dell’azienda, ripercorrendo il periodo iniziale del lockdown. Tanto che sono state già concluse alcune vendite.

Il primo passo è un video, che mostra planimetria e ambienti. Secondo step: quella che è stata ribattezza l’open house. Ovvero “una videocall con più persone interessate, durante la quale l’agente presenta l’immobile”, prosegue Vacca. Per i potenziali compratori c’è la possibilità di un tour virtuale. Per le fasi successive della compravendita “lavoriamo con il sistema digitale Otp, che permette di firmare proposta, accettazione e preliminare, ossia tutta la documentazione necessaria all’intermediazione immobiliare a distanza. Sul fronte della valutazione dell’immobile, offriamo invece una consulenza su misura, non applicando parametri generici. Chiediamo dati e foto per perizie accurate. Fino a febbraio, nel weekend un affiliato organizzava circa 50 visite. Un domani da 50 scenderanno a 10: la scrematura la farà il virtual tour. La tecnologia ci accompagnerà ancora”, conclude Vacca.

Acquisto senza contatto

Comprare casa a distanza è un’innovazione su cui è al lavoro da tempo Casavo, una startup italiana che fa instant buying. La sua piattaforma consente di concludere la transazione senza contatti fisici. “Acquistiamo in 30 giorni e lo abbiamo fatto anche durante la fase 1, senza nessun incontro tra le parti, usando nuove tecnologie. I prezzi sono rimasti quasi uguali, con una contrazione del 3-4%”, dice Fauso Maglia, direttore produttivo di Casavo.

Lo scenario sul breve-medio termine è incerto, ma intanto la società ha messo a punto alcuni nuovi strumenti. Primo, dice Maglia, “un modello di valutazione automatica dell’abitazione”, basato sui dati del cliente ed elaborato dall’algoritmo di Casavo. Secondo: le visite da remoto, che servono anche per stabilire un’offerta di acquisto vincolante. Tutto a distanza. “L’efficientazione e l’ottimizzazione dei progetti interni è fondamentale. Così abbiamo realizzato 80 visite da remoto in un solo mese”, conclude Maglia.

I cantieri

Anche l’edilizia è stata messa a dura prova dal virus. E per un settore dalla scarsissima digitalizzazione, storicamente analogico, ripartire “a distanza” è ancora più complicato. EdilGo è una piattaforma italiana che mette in contatto imprese di costruzione e fornitori di materiali e servizi. È stata lanciata poco prima del lockdown e va incontro alla necessità di evitare contatti diretti tra le parti. Si tratta di un software di e-procurement che mette a disposizione un dipartimento d’acquisto online per le piccole e medie imprese di costruzione. Offrendo ai fornitori una vetrina trasparente, semplificando i processi di quotazione e di vendita dei materiali e permettendo l’incontro tra imprese verificate.

Carlo Andrea Guatterini, cofondatore e amministratore delegato, racconta: “Siamo partiti dal computo tecnico, un documento complesso che riporta tutti i materiali e i servizi necessari al completamento di un progetto. Grazie alla nostra piattaforma, il costruttore, invece che inviarlo ai soliti 2-3 fornitori per categoria merceologica, lo carica nel software che, grazie all’intelligenza artificiale e, nello specifico, al machine learning, riconosce il contenuto di questo documento e crea automaticamente delle richieste d’offerta. Queste richieste sono inviate ai fornitori registrati i quali, una volta preparata l’offerta, la inviano al costruttore che le potrà comparare e filtrare in base alle proprie esigenze – rating, distanza, certificazioni, fatturato – scegliendo quella più adatta”.

La comparazione tra fornitori avviene non solo sulla base del prezzo proposto, ma anche su parametri come affidabilità e professionalità. “Stiamo lavorando a un rating finanziario che permetta ai fornitori di valutare direttamente su EdilGo la solvibilità di un’impresa, per introdurre poi un sistema di pagamento integrato”, conclude Guatterini.

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